由中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所和社會科學(xué)文獻出版社主辦的2019年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍皮書》發(fā)布會于5月23日上午9:30在中冶大廈9層第二會議室(北京朝陽區(qū)曙光西里28號)舉行。

以下為文字實錄：

中國社會科學(xué)院城環(huán)所不動產(chǎn)室主任、房地產(chǎn)藍皮書執(zhí)行主編、研究員王業(yè)強：謝謝謝所長。下面我代表房地產(chǎn)藍皮書編輯組對今年的《房地產(chǎn)藍皮書》的基本情況作一個匯報。

匯報的主要內(nèi)容主要包括五個方面，一是2018年中國房地產(chǎn)運行的特征，二是房地產(chǎn)市場面臨的突出問題，三是2019年房地產(chǎn)市場的展望與預(yù)測，四是2019年專業(yè)市場的發(fā)展展望，五是中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展評價。

首先，2018年，中國房地產(chǎn)市場的主要特征。

*，分化加劇。住宅*增速加快，拉動房地產(chǎn)市場開發(fā)*的增速繼續(xù)上升，我們在這里有一個分化加劇，一個方面是住宅和物業(yè)之間的*增速有一個分化的差距。

第二，土地購置面積、成交價款、平均售價等增速均有不同程度回落。購置面積增速降低了1.6個百分點，土地成交價款增速降低了31.4個百分點，銷售價格增速也降低了25.7個百分點。

第三，周期延長。從房地產(chǎn)新開工面積的增速和竣工面積增速來看，也產(chǎn)生了分化。新開工面積創(chuàng)了2011年以來的新高，竣工面積創(chuàng)了2001年以來的新低，一個新高、一個新低，結(jié)果是導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的周期延長，在建的規(guī)模和開發(fā)的周期均有所延長，也就反映了房企在2018年的觀望情緒普遍上升，以延長開發(fā)周期的*來規(guī)避和降低經(jīng)營的風(fēng)險。

第四，量緩價急。從房地產(chǎn)市場銷售的面積和銷售價格方面來看，銷售面積的增速大幅回落，銷售價格增速出現(xiàn)了反彈。一是增速降低了6.4個百分點，一個是增速比2017年提高了5.1個百分點，反映了量和價之間的關(guān)系，量的增長相對較緩，價的增長相對較高。2018年下半年以來，房地產(chǎn)預(yù)期發(fā)生改變，市場明顯降溫，銷售面積增速是下滑的，主要是受到房地產(chǎn)政策的影響，市場預(yù)期改變，市場觀望的情緒普遍增加。但是從全國市場來看，由于受到棚改相應(yīng)政策的影響依然存在，一些三四線城市依然處于去庫存時期，房價上漲仍是主流。尤其是中西部地區(qū)，銷售面積上漲幅度均遠超于市場平均漲幅。

第五，渠道收窄。主要是講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)*的來源。到位*總體來看增速降低了1.9個百分點，從分項來看，國內(nèi)貸款增速降低了22個百分點，國內(nèi)貸款的占比也是降低了1.7個百分點，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道是受約束的，融資的成本也是逐漸上升，主要依靠自有*和其他*來維持正常的運轉(zhuǎn)。對于前期規(guī)模擴張過快的企業(yè)面臨的*壓力非常大，這是我們對2018年房地產(chǎn)市場情況的概括總結(jié)。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的突出問題。

*，市場不確定性加大。不確定性可以來自很多方面，一個房地產(chǎn)市場調(diào)控，房住不炒的基調(diào)依舊延續(xù)，不確定性的增加對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響非常大，使開發(fā)企業(yè)的*變得更加謹慎。另一方面也影響購房者的心理預(yù)期，購房觀望態(tài)度有所增加。2019年，市場還是處于以“三穩(wěn)”的目標作為房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展的一個很重要的任務(wù)。

第二，中小市場的風(fēng)險有所提升。銷售價格方面，大中城市的房地產(chǎn)市場相對來講比較平穩(wěn)，但是中小城市的住宅銷售價格漲幅較大。我們可以從70個大中城市的新建商品住宅和二手住宅銷售價格來看，70個大中城市相對比較平穩(wěn)，平均漲幅7.3%和5.5%。從全國來看，平均銷售價格上漲12.2%，之間的差距就是體現(xiàn)了三四線城市甚至五六線城市對小城市住宅銷售所貢獻的價格的漲幅。

第三，土地流標數(shù)量明顯增加。這是2018年一個明顯的現(xiàn)象和問題。在土地購置面積繼續(xù)增加的情況下，土地成交的價格的漲幅縮減，一方面是面積的增加，一方面是價格縮減。

第四，供需雙方融資難度加大。從企業(yè)貸款、個人按揭貸款的增幅來看，出現(xiàn)了“雙下降”的趨勢。企業(yè)的開發(fā)*的來源主要是自籌*、定金及預(yù)收款增幅雙增加。融資的難度相對有所增加，企業(yè)對自有*的依賴有所加劇。在限購限貸的政策下，一些自住型、改善型需求在一定程度上受到抑制。

第五，*住房的問題。在住房市場，有可能面臨集體土地*住房的沖擊，這個政策將對*市場產(chǎn)生一定的沖擊。整體來看，住房*市場的價格是穩(wěn)中有降的趨勢。我們扣除了CPI漲幅之后，實際上漲幅只有0.4%。

三、2019年房地產(chǎn)市場展望與預(yù)測。

*，首先是從宏觀的經(jīng)濟因素來看。

一是從全球資本市場的情況來看，2018年全球資本市場波動性將會進一步加大，原因主要是由于全球經(jīng)濟增長普遍面臨回落的趨勢。二是從國內(nèi)因素來看。中國經(jīng)濟也是面臨下行的壓力，同時經(jīng)濟的不確定性的增加。同時從外需來看，壓力也是非常大，消費在短期內(nèi)難以大幅上漲，地方政府各類融資渠道也是在“降杠桿、防風(fēng)險”的大環(huán)境下快速萎縮，影響了地方政府進行基建*的融資能力。2019年從中國經(jīng)濟層面來看，存在“穩(wěn)中求進”的目標。

第二，2019年房地產(chǎn)調(diào)控政策變化。

一是從宏觀經(jīng)濟政策變化來看。穩(wěn)健的貨幣政策松緊適度的總基調(diào)基本確定，未來在這樣一個政策基調(diào)之下，央行有可能通過提升一些組合型的政策工具，從流量、流向以及期限等多個維度對市場進行有效“滴灌”，但*不可能是“大水漫灌”的態(tài)勢。2019年貨幣政策繼續(xù)放松的空間逐漸縮小，對樓市刺激的作用相對比較有限。同時在信貸層面來看，由于信貸增速逐漸上行，外匯占款小幅下降、財政支出增速反彈的態(tài)勢下，央行定向調(diào)控政策將繼續(xù)圍繞增強信貸支持實體經(jīng)濟力度展開，也就是說預(yù)計2019年M2增速將會逐漸有所回升。

二是從房地產(chǎn)調(diào)控政策的基調(diào)，我們進行了三個方面的總結(jié)。

1、維穩(wěn)，2019年維持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展是重中之重。2、分化，房地產(chǎn)調(diào)控政策的分化。3、放權(quán)，在政府工作報告中也提出，要落實城市的主體責(zé)任，強化地方政府調(diào)控政策的主體作用，過去我們講地方政府的調(diào)控作用。

第三，2019年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢。
總體來看，將會呈現(xiàn)一個平穩(wěn)回調(diào)的態(tài)勢，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)回調(diào)的態(tài)勢基本上不會發(fā)生改變。全年商品住房銷售增速有可能呈現(xiàn)放緩趨勢。房價漲幅將會整體回落，土地市場交易也將回歸理性。一二線城市以保障剛需和改善性需求為重點，適當(dāng)松動過緊的行政管制措施。

開發(fā)*面臨著較大的壓力，預(yù)計2019年一線城市有可能延續(xù)穩(wěn)步回升的趨勢。二線城市2018年市場熱度明顯提升。對于三四線城市來看，我們預(yù)計面臨一個較大的回調(diào)壓力。總體來看，2019年全年房地產(chǎn)*增速仍然面臨較大的回調(diào)壓力。房地產(chǎn)價格指數(shù)在2019年新建商品住宅的總體上是保持溫和上漲的態(tài)勢，二手住宅也很難有搶眼表現(xiàn)，對于*市場來看，2019年住房*價格指數(shù)將會呈緩慢增長的態(tài)勢。

(文章來源于：至誠財經(jīng)網(wǎng)，圖片采集于網(wǎng)絡(luò)）

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