*近股市出現(xiàn)了劇烈上漲，除了被詢(xún)問(wèn)對(duì)資本市場(chǎng)的看法外，還有很多人問(wèn)房?jī)r(jià)怎么看？

歷史上好像看每一次股票市場(chǎng)表現(xiàn)良好之后，房?jī)r(jià)都會(huì)出現(xiàn)較大上漲。從中國(guó)家庭資產(chǎn)的持有比重看，房地產(chǎn)資產(chǎn)持有比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于股票。

未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格，特別是我們?cè)S多人生活在的一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)波動(dòng)，會(huì)對(duì)個(gè)人財(cái)富的影響更大。

房地產(chǎn)是中國(guó)家庭資產(chǎn)*配置

無(wú)論從什么角度看，中國(guó)家庭資產(chǎn)配置的大頭是房子而非股票，這一點(diǎn)和美國(guó)市場(chǎng)非常不同。

和美國(guó)市場(chǎng)相比，中國(guó)家庭資產(chǎn)在股票配置比例很低。長(zhǎng)期看，中國(guó)家庭未來(lái)對(duì)于股票市場(chǎng)的配置比例一定會(huì)提高，房地產(chǎn)占家庭資產(chǎn)的比例一定會(huì)降低。

中短期影響中國(guó)家庭資產(chǎn)配置的因素，是這個(gè)資產(chǎn)的*率和波動(dòng)率。過(guò)去，房地產(chǎn)價(jià)格基本上是沒(méi)有回調(diào)，一路上漲。向下幾乎沒(méi)有波動(dòng)率，向上*率又非常好。這導(dǎo)致大部分*房地產(chǎn)的人，都能賺到錢(qián)。而相反，股票和基金市場(chǎng)波動(dòng)率比較大，大部分常常高買(mǎi)低賣(mài)，整體賺不到錢(qián)。

也正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)占到了中國(guó)家庭資產(chǎn)配置中的大部分，對(duì)于許多人來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)未來(lái)的走勢(shì)可能會(huì)比股票走勢(shì)更關(guān)注。股票就算跌了50%，但是股票資產(chǎn)占你總體資產(chǎn)可能就10%。所以*終你損失的是5%的個(gè)人資產(chǎn)。

大家更多是茶余飯后討論股市行情，甚至中國(guó)有一大批高凈值人群根本不買(mǎi)股票。相反，如果房?jī)r(jià)下跌30%，可能你個(gè)人資產(chǎn)80%在房子里面，*終對(duì)個(gè)人資產(chǎn)影響會(huì)超過(guò)20%。這可是會(huì)傷筋動(dòng)骨的。

上海房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)和什么相關(guān)

在回答這個(gè)問(wèn)題前，我們需要理解，一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)和什么相關(guān)？

全球一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)，和這個(gè)城市的百萬(wàn)富翁數(shù)量有關(guān)。下面這個(gè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，來(lái)自知乎網(wǎng)友“腦洞”。我們過(guò)去特別希望用一個(gè)房子“市盈率”指標(biāo)。

就是當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)除以當(dāng)?shù)氐娜司晔杖?，看普通人要工作多少年才能買(mǎi)到一套房子。如果這個(gè)房子“市盈率”過(guò)高，那么就有泡沫。

看下面的數(shù)據(jù)，截止到2016年上海、北京、紐約和洛杉磯四個(gè)大城市一手房的“市盈率”。在每一個(gè)大城市，都是高的驚人。紐約和洛杉磯平均一手房?jī)r(jià)都在1000萬(wàn)以上，即使在當(dāng)?shù)囟夹枰骄?0年的收入（注：曼哈頓）。

房?jī)r(jià)本身是供給和需求帶來(lái)的。全球任何一個(gè)一線(xiàn)城市，新屋供給是不足的。他們之所以是一線(xiàn)城市，意味著已經(jīng)完成了城鎮(zhèn)化和城市開(kāi)發(fā)。而這些一線(xiàn)城市又能提供普通二三線(xiàn)城市所不具備的資源。這些資源包括就業(yè)、社會(huì)資源、醫(yī)療、教育、娛樂(lè)等等。

在紐約曼哈頓，那里有全世界收入*的華爾街對(duì)沖基金，有全世界*的餐廳，有全世界超*的文化和娛樂(lè)（包括大都會(huì)博物館）。全世界*有錢(qián)的富豪，都會(huì)想到在紐約來(lái)買(mǎi)房。

不僅僅是美國(guó)本土富豪，包括中東富豪、俄羅斯富豪、中國(guó)的富豪等，都喜歡在曼哈頓買(mǎi)一套房。這里的房?jī)r(jià)必然在全世界都是*的。下面是曼哈頓2016年平均房?jī)r(jià)。每平米價(jià)格在2萬(wàn)多美元，超過(guò)13萬(wàn)人民幣。而且雖然曼哈頓只有公寓樓，但都是大面積，總價(jià)基本上在2000萬(wàn)人民幣以上。

未來(lái)中國(guó)富豪人口將集中

在美國(guó)，越來(lái)越多富人選擇居住在紐約、舊金山、洛杉磯這幾個(gè)超一線(xiàn)城市。這里生活設(shè)施方便，社區(qū)好，各種生活服務(wù)都很全。我們看到全世界*的中學(xué)，*的醫(yī)院，都基本上在一線(xiàn)城市。事實(shí)上我們從下面這張圖看到，全球**的10個(gè)城市集中了70%的富豪人數(shù)。

我們看到中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)的變化。*早的中國(guó)富豪基本上以房地產(chǎn)、或者資源型的行業(yè)為主。過(guò)去幾年中國(guó)富豪的開(kāi)始向互聯(lián)網(wǎng)、金融、服務(wù)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。這些新興產(chǎn)業(yè)的各種資源，又集中在一線(xiàn)城市。

拿互聯(lián)網(wǎng)為例子，大型互聯(lián)網(wǎng)總部基本上不會(huì)逃離北京、深圳、上海、杭州幾個(gè)城市。未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向新經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，創(chuàng)始人長(zhǎng)期居住在二三四線(xiàn)城市的概率就越低。

作為一個(gè)制造業(yè)的老板，你可以住在三四線(xiàn)城市。但是作為一個(gè)金融、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的創(chuàng)始人，這些地方能給到的人才和資源非常少。而且，我們看到從富一代轉(zhuǎn)向富二代的過(guò)程，越來(lái)越多人重視學(xué)校、醫(yī)療、公共服務(wù)等軟性資源。這些資源在一線(xiàn)城市是*的。

結(jié)論：長(zhǎng)期看一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)是核心資產(chǎn)

2017年有一句話(huà)深入人心：核心資產(chǎn)。股票里面的核心資產(chǎn)指的是那些稀缺的，優(yōu)質(zhì)上市公司。核心資產(chǎn)的特征是，質(zhì)量好，供給不足，永遠(yuǎn)稀缺。而一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)，從資產(chǎn)配置的角度看，也是一種核心資產(chǎn)。這種資產(chǎn)，在全世界都是稀缺的。

從金融企業(yè)的分布看，這是一個(gè)極度依賴(lài)人才的輕資產(chǎn)行業(yè)。中國(guó)絕大多數(shù)資產(chǎn)管理公司，都分布在一線(xiàn)城市。

即使在今天，可以網(wǎng)上辦公、移動(dòng)辦公、Soho辦公，也幾乎沒(méi)有什么資產(chǎn)管理公司將投研團(tuán)隊(duì)放在大部分二三線(xiàn)城市。以人為本的行業(yè)，特別看重圈層。上海作為全球化的金融中心，有幾乎*的金融圈層。你可以和許多*的*人交流，并且吸取大量養(yǎng)分。

所以長(zhǎng)期看，中國(guó)一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)，整體還是會(huì)比較有競(jìng)爭(zhēng)力。相反，面臨各種質(zhì)量人口都出現(xiàn)下滑的三四線(xiàn)城市，面臨的房?jī)r(jià)下調(diào)壓力就比較大！

對(duì)于富人來(lái)說(shuō)，生活也是一種圈層。影響房屋價(jià)格的，不是地段，而是社區(qū)。Neighborhood比Location更重要。*昂貴的房子，往往在于有好的社區(qū)。

結(jié)論，對(duì)于短期資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)我們很難進(jìn)行預(yù)測(cè)。但*終反映資產(chǎn)價(jià)格的核心是供需基本面。一線(xiàn)城市的供給較少，未來(lái)需求有持續(xù)上升的趨勢(shì)。從這個(gè)角度看，無(wú)論股市短期向哪個(gè)方向波動(dòng)，一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)依然有一定的配置價(jià)值。

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