2019房價：準備好了嗎？買房按套內(nèi)面積算房價，或?qū)⑷∠珨偅?/h1>

2019-03-08 08:50:58

來源：齊裝網(wǎng)

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一套100平方米的房子，實際可得套內(nèi)面積可能只有70-80平方米，其余20%-30%就是常見的公攤比例。一直以來，公攤面積因認定標準相對模糊、沒有設(shè)定上限等問題一直為人詬病。

前不久，國家住建部發(fā)布關(guān)于《城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范》等38項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知，其中，《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》將“公攤面積”的討論推上了風口浪尖，或?qū)⒃谌珖茝V“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”。

那么，按套內(nèi)面積計算會對我們的房價產(chǎn)生哪些影響？能否治理房地產(chǎn)行業(yè)亂象？在下一步的交易行為中，購房者應(yīng)注意哪些方面？記者采訪了相關(guān)職能部門和房地產(chǎn)交易機構(gòu)，回應(yīng)公眾對此問題的關(guān)切。

現(xiàn)狀：公攤面積占比各有不同

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在省城合肥，不同類型的房屋公攤面積占比各不相同。安徽中墅房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理鄭力表示，一般情況下，多層住宅的公攤面積一般在10%-15%，高層住宅的公攤占比達到30%。但許多市民認為房屋樓層越高公攤占比越大，在我省的房地產(chǎn)市場上并不是如此。

例如，位于廬陽區(qū)北二環(huán)與蒙城北路交口的11層洋房住宅中，一套預(yù)測建筑面積109平米的住宅，其預(yù)測公攤面積為19平方米，公攤占比為17%左右。位于蜀山區(qū)望江西路的30層住宅公寓，建筑面積53平米，套內(nèi)面積38平米，公攤占比約28%。而在廬陽區(qū)四里河路一棟30層的高層住宅，套內(nèi)面積為89平米，預(yù)測公攤面積為70平方米，公攤占比*達到了21%。

在合肥市一些銷量火爆的一手房營銷中心，根據(jù)該市物價局備案信息顯示，金科·海昱東方項目公攤僅14%左右；位于濱湖新區(qū)廬州大道和云谷路交叉口向南處的融創(chuàng)融園項目公攤達到22。98%；位于省府東板塊的*雍和府，建筑面積140平方米的戶型公攤約13。82%。

所以公攤面積占比與總樓層高低并沒有多大關(guān)系，但是不少開發(fā)商卻以“低公攤”為賣點吸引購房者前去買房。

追問：公攤面積的計算缺乏標準

消費者一直為公攤面積買單，不禁追問，公攤面積包括哪些地方？它以什么標準計算？按照公攤面積交易會在生活中產(chǎn)生哪些額外消費？

業(yè)內(nèi)人士指出，對于公攤面積的處理，根據(jù)2000年開始實施的《房產(chǎn)測量規(guī)范》，分攤的公用建筑面積有：

1、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。

2、共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積。

記者搜索相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，至于公攤面積的具體比例，國家出臺的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》里并沒有強制性規(guī)定，只明確其比例由合同當事人來進行具體的約定。所以，公攤面積缺少標準、管理混亂，不僅會讓消費者在購房時對于實際面積“很受傷”，更使之在未來要支出物業(yè)費、取暖費等更多成本。

以物業(yè)費為例。目前，我省物業(yè)費的收取標準是按照房子面積來計算，但實際上大家居住的面積只有室內(nèi)面積，這也就導(dǎo)致業(yè)主每個月都要為那些不屬于自己的公攤面積買單。這一點一直為人詬病。

此外，如果購房者對開發(fā)商報的公攤面積持懷疑態(tài)度，想自己測量，從實際情況來看，也不太可能。業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商在辦理房產(chǎn)證前，要請測繪公司去實地測量，隨后出具測繪成果報告，里面有詳細的建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積情況，并將其交給開發(fā)商。

也就是說，測繪企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于公攤面積都在哪些地方，*為清楚。但購房者也不會知道這一份有詳細公攤情況的測繪成果。對公攤面積的公開的不透明，也是不少開發(fā)商對公攤面積“動手腳”，在交易上打概念牌，存在一定程度上的貓膩。

解讀：交易*改變會不會對房價產(chǎn)生影響？

征求意見稿出臺以后，不少消費者將這一規(guī)定簡單理解為“取消公攤面積”。但業(yè)內(nèi)人士認為，《住宅項目規(guī)范》只是技術(shù)規(guī)范，并不是商品房交易規(guī)范。也就是說，房屋的“公攤面積”還是存在的，只是商品房交易的計算*發(fā)生了改變。

據(jù)合肥學院房地產(chǎn)研究所副所長凌斌介紹，我國在1998年提出住房制度改革時，將商品房的公攤面積納入到房價中是有特定歷史原因的，比如當時國家的商品房市場方興未艾，但很多從農(nóng)村來城市購房的消費者多抱有“各人自掃門前雪，休管他人瓦上霜”的心態(tài)。

“那個年代，將公攤面積計入房價，有利于購房者增強對住宅公共區(qū)域的維護意識?！绷璞笳J為，我國房地產(chǎn)在過去20年蓬勃發(fā)展，如今商品房市場已經(jīng)成熟，業(yè)主素質(zhì)有了很大提升，很多開發(fā)商在“自律和他律”的環(huán)境中誠信經(jīng)營并有了責任擔當，“因此，此次引發(fā)輿論熱議的《規(guī)范》中，公攤面積將從房價中剝離，我認為是水到渠成的事情?！?/p>

那么，《規(guī)范》實施后是否對房價產(chǎn)生影響？凌斌表示“不會”。凌斌認為，開發(fā)商會按照現(xiàn)行的價格，按照得房率，將建筑面積換算成套內(nèi)面積。比如合肥某樓盤一套100平米的房子，單價20000元/平方米，得房率為80%，那么開發(fā)商可能會按照套內(nèi)，即25000元/平方米的價格銷售，房價不變?！耙驗榉靠羁們r未變，表面上看房屋單價從2萬元/平方米上漲到2。5萬元/平方米，但總房價并未發(fā)生實質(zhì)性的上漲。預(yù)測公攤大小不同，開發(fā)商宣傳的策略也不同。

提醒：在關(guān)注房屋單價的同時也要關(guān)注公共配套

安徽中墅房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理鄭力表示，其實，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”并不是突然就提出的，早在很多年前就在重慶進行試點?，F(xiàn)在在全國鋪開成為房產(chǎn)調(diào)控政策不足意外。但是在我省，從政策的落地與市場的影響，可能還需一段時間。

鄭力提醒，消費者在商品房交易過程中，要學會去適應(yīng)新的買房計價模式，特別是二手房市場，得房率高的房子的優(yōu)勢將會逐漸顯現(xiàn)出來。在選房過程中，既要關(guān)注房屋單價，也要關(guān)注小區(qū)公共面積的配套設(shè)施，防止開發(fā)商在公攤部分的質(zhì)量上大打折扣。同時，他還強調(diào)，單價只是選房的一個參考，在總房價不變的情況下，要學會選擇得房率較高的房子，提高房屋的居住質(zhì)量。

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